Die Gründung der SOCIMI seitens der spanischen Regierung und die damit verbundenen günstigen Steuerbedingungen haben Milliarden an ausländischen Investitionen angelockt. Dies hat zur Erholung des gewerblichen Immobilienmarkts beigetragen, der sich jetzt wieder auf dem gleichen Niveau befindet wie vor der Finanzkrise, so Laura Garcia.
Wie so viele andere Länder weltweit war auch Spanien nicht auf die internationale Finanzkrise von 2008 vorbereitet. Diese traf Spanien mit voller Wucht und stärker als die meisten anderen Länder: Die Wirtschaft versank in einer tiefen Rezession und der Immobilienmarkt brach zusammen. Die Finanz- und Wirtschaftsaktivitäten gingen drastisch zurück. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) fiel 2009 auf 3,7 Prozent und die Arbeitslosigkeit betrug 2012 24 Prozent. Die Steuereinnahmen und die öffentlichen Ausgaben sanken. Dies führte 2011 zu einem Haushaltsdefizit von 8,9 Prozent und zeigte große strukturelle Schwächen in der vom Bausektor dominierten Wirtschaft auf.
Inzwischen aber gehören die dunklen Zeiten der Krise endgültig der Vergangenheit an. Die Hotels müssen nicht mehr um Auslastung kämpfen und landesweit gibt es viele neue Bauprojekte in diesem Bereich. Diese ersten Anzeichen der Erholung greifen auch auf andere Bereiche über, wie z. B. Immobilien für den Einzelhandel, Bürogebäude und sogar Wohnungsbau. Spanien ist wieder da –zumindest fast.
Schlechte Zeiten
In den Jahren direkt vor der Krise verzeichnete Spanien eine Periode des nachhaltigen Wachstums, das teilweise auf Krediten beruhte, wobei die Inlandsnachfrage zum Teil durch die Einführung des Euros angeheizt worden war. Die sehr niedrigen Zinsen führten zu hohen inländischen und externen Ungleichgewichten sowie einer beispiellosen Immobilienblase. Die Baubranche generierte auf ihrem Höhepunkt 2007 16 Prozent des BIP und stellte 12 Prozent der Arbeitsplätze in Spanien.
Als die Krise dann eintrat, unternahm die Regierung eine Reihe beträchtlicher Reformversuche, um die Wirtschaft wieder in Gang zu bringen. Zuerst erhöhte sie die Ausgaben der öffentlichen Hand, um das Bruttosozialprodukt zu stützen. Dies jedoch löste aufgrund der hohen Staatsverschuldung eine Staatsschuldenkrise aus.
Als die Mitte-Rechts angesiedelte Partido Popular von Mariano Rajoy 2012 an die Regierung kam, führte sie eine Reihe von Sparmaßnahmen ein, darunter eine Reform des Arbeitsmarkts sowie Steuererhöhungen, und gab bekannt, dass alle Ministerien die öffentlichen Ausgaben um 8,9 Milliarden Euro senken müssten. Diese Maßnahmen lösten in Spanien zahlreiche Protestaktionen aus.
Eine Finanzspritze
Eine weitere Maßnahme bestand darin, Liquidität in den Immobilienmarkt zu pumpen. Die Regierung gründete die Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), d.h. Gesellschaften, die Immobilien, die Einnahmen produzieren, entweder direkt oder über den Erwerb von Anteilen in anderen SOCIMI besitzen, betreiben oder finanzieren. SOCIMI entsprechen im Großen und Ganzen den Real-Estate-Investment Trusts (REITs), einem Konzept, das in den 1960er Jahren in den USA eingeführt wurde.
Dabei handelt es sich um Aktiengesellschaften, die an einer normalen Börse oder am Mercado Alternativo Bursatil (MAB), einem multilateralen Handelssystem gehandelt werden, das 2006 in Spanien für schwächer kapitalisierte Unternehmen eingeführt wurde. Mit Notierung einer SOCIMI können die Aktien von den Investoren gehandelt werden, scheidet eine SOCIMI aus der Börse aus, bedeutet dies effektiv den Verlust der steuerlichen Sonderbehandlung. Ein signifikanter Teil der Aktien dieser SOCIMI befindet sich im Besitz von internationalen Stakeholdern.
Zunehmend beliebt wurden sie aber erst 2013 als die spanische Regierung die Steuervorschriften änderte, und die SOCIMI von der Körperschaftsteuer befreit wurden. Im Dezember 2017 waren am MAB 46 SOCIMI gelistet, darunter GPM, mit einem geschätzten Wert von 1,8 Milliarden Euro, Zambal, welche die Immobilien diverser nationaler und internationaler Großunternehmen besitzt, darunter Vodafone, Gas Natural, BMW und Enagás; sowie Fidere, die die Immobilienwerte von Blackstone, einem der weltweit größten Investoren verwaltet.
2017 besaßen die vier führenden spanischen SOCIMI – Merlin Properties, Hispania Activos Inmobiliarios, Axiare Patrimonio und LAR España Real Estate – fast 14 Milliarden Euro an Immobilienwerten. Dies sind zwar spanische Unternehmen, die Anleger aber sind anerkannte globale Investoren, die von dem im Jahresvergleich konstanten, robusten Wachstum angezogen werden, das der Markt und die Anlagestruktur normalerweise bieten.
Allen voran
Im Jahr 2017 erreichten die ausländischen Investitionen auf dem spanischen Immobilienmarkt den Höchststand seit 2007. Das Investitionsvolumen erreichte 8,9 Millionen Euro, wobei zwei Drittel dieser Transaktionen von ausländischen Käufern, meist amerikanischen und anderen europäischen Fonds geschlossen wurden. Zwar sind die laufenden Kosten bei SOCIMI höher als bei manchen anderen Fondsarten, aber wenn der Fonds groß genug ist, machen die Steuervorteile die höheren laufenden Kosten in der Regel mehr als wett.
Spanien erntet jetzt die Früchte der mutigen Maßnahmen seiner Regierung. Die Schaffung von SOCIMI kam zum rechten Zeitpunkt und ihre Gestaltung entsprach den Anforderungen ausländischer und inländischer Investoren. Die von der Regierung vorgenommene Änderung der Gesetzgebung für SOCIMI trug auf vielfältige Art und Weise zur Erholung des gewerblichen Immobilienmarkts bei, so dass Spanien heute die Erholung des gewerblichen Immobilienmarkts in ganz Südeuropa anführt.