Spezielle Stadtentwicklungsfonds sind eine innovative Anlageklasse, die institutionellen Anlegern überlegene Renditen bieten kann.
Stadtentwicklungsfonds sind eine relativ junge Anlageklasse, die derzeit stark wächst und eine signifikante Internationalisierung erfährt. Diese Fonds wollen den Investoren attraktive, dem Risiko angemessene Renditen bieten. Zu diesem Zweck fungieren sie mit Hilfe innovativer Investitions- und Entwicklungsstrukturen als Vermittler zwischen globalen Kapitalquellen und lokalen urbanen Entwicklungsprojekten.
Ausgehend von den Märkten, die aktuell eine Investitionsstrategie zur Kapitalbeschaffung von institutionellen Anlegern aus der ganzen Welt unterstützen, identifizieren Fondsmanager, wo Kapital knapp ist und Preisverwerfungen herrschen. Nachdem ein Fonds aufgelegt ist, wird das Kapital mit einem vorab definierten Mandat, in der Regel gemeinsam mit lokalen Entwicklungspartnern, in mehreren Transaktionen in bestimmten Anlagetypen und urbanen Märkten eingesetzt.
Diese Art der Organisation bietet den Anlegern Zugriff auf einen Dealflow, Asset Management-Kompetenz sowie eine Expertenaufsicht in einem bestimmten Teilbereich des Immobilienmarkts, ohne dass sie dafür eigene Investitionsplattformen errichten müssten. Lokale Entwickler und Betreiber profitieren im Gegenzug von stabilen langfristigen Eigenkapitalquellen, der Verbesserung ihrer Bonität sowie operativen und treuhänderischen Benefits.
Für Städte spielen diese neuen Anlagefonds als Wegbereiter von Stadtentwicklungsprojekten, die die nachhaltige Nutzung der städtischen Infrastruktur unterstützen und Möglichkeiten der Raumgestaltung schaffen, eine zunehmend wichtige Rolle. Dank einzigartigem Überblick über die Aktivitäten im Bereich der Stadtentwicklung können diese Fonds durch die Wahl der Projekte, in die sie investieren, die Art und Weise beeinflussen, wie Städte wachsen.
Anlagestrukturen
In der Regel werden Fonds von einem darauf spezialisierten Fondsmanager mit Hilfe von vorab festgelegten Anlagezielen gemanagt, beraten und die Mittel dann gemeinsam investiert. Die Anleger sind durch ihre Fondsanteile an allen Transaktionen beteiligt, wobei die meisten Anlageziele an den Fondsmanager delegiert werden. Die Lebensspanne eines Fonds unterteilt sich in der Regel in einen Anlage- und einen Auszahlungszeitraum.
Um übereinstimmende Interessen sicherzustellen, bringt der Sponsor in der Regel Vermögenswerte in den Fonds ein und investiert selbst einen signifikanten Betrag. Die Fondskosten umfassen in der Regel Verwaltungsgebühren sowie eine performanceabhängige Gebühr (Bonus), die fällig wird, falls der Fonds die vorab festgelegte Rendite übertrifft.
Transaktionen werden in der Regel als Joint-Venture-Partnerschaften strukturiert, wobei die Verantwortung für die Umsetzung des Business Plans bei den lokalen Business Partnern liegt. Jede Partei muss Eigenkapital zum Projekt zusteuern. Außerdem gibt es häufig eine nach Kapitalbeteiligung und -leistung der einzelnen Parteien abgestufte Kostenstruktur.
Die von den lokalen Entwicklungspartnern präsentierten Transaktionen werden nach vorab definierten Anlagekriterien ausgewählt. Diese Kriterien umfassen in der Regel Anlageart und geografische Lage und zielen ausgehend von bestimmten Kapitalisierungsstrukturen auf eine dem Risiko angemessene Rendite ab. Eine umfassende Analyse ist notwendig, um festzustellen, ob die Rahmenbedingungen am Markt die dem Underwriting zugrundeliegenden Annahmen unterstützen. Lokale Partner sollten über eine nachgewiesen Erfolgsbilanz und Erfahrung im lokalen Markt verfügen und zeigen, dass sie die zur Ausführung des Business Plans erforderlichen Mittel und die nötige Vermögensstruktur besitzen.
Rendite generieren
Fondsmanager, die überlegene Renditen in urbanen Projekten generieren, müssen in der Lage sein, Marktverwerfungen und Illiquidität anhand der Marktkonjunktur zu erkennen. Eine gesunde Anlagestrategie sollte auf einem umfassenden Prozess basieren, damit alle Investitionen des Fonds bereitgestellt, bewertet, strukturiert und ausgeführt werden können
Dazu bedarf es umfassender proprietärer Marktforschung und Untersuchungen auf Ebene der Anlagewerte. Nur so lassen sich jene Teilmärkte bestimmen, die am ehesten überzeugende Renditen hervorbringen. Die Fähigkeit, eine proprietäre Sourcing-Plattform zu erstellen, erweist sich häufig als entscheidender Faktor für den Zugang zu Transaktionen in attraktiven Lagen.
Fonds sollten die Leistung der einzelnen Anlageprojekte genau überwachen und steuern, Unternehmensstrategien zur Verbesserung der Anlagewerte umsetzen und potenzielle strategische Möglichkeiten oder Ausstiegsmöglichkeiten kontinuierlich überwachen.
Stadtentwicklungsfonds sind eine spezielle Anlageklasse, wobei für das Sourcing, die Entwicklung, den Aufbau und die Finanzierung der Fondsprojekte Spezialwissen und eine Anlageplattform mit fachübergreifender Kompetenz im Bereich der Stadtentwicklung erforderlich sind.
Für jede Anlagemöglichkeit muss ausgehend von dem Verständnis der Risiken und der verfügbaren Finanzmittel ein umfassendes Konzept entwickelt und die Kalkulation vollumfänglich garantiert werden. Ein frühzeitiger kollaborativer Ansatz kann hier zur Wertmaximierung beitragen und das Bereitstellungsrisiko reduzieren, so dass die Invests ausgehend von den Renditeschätzungen auf Projekt- und Partnerebene genau bewertet werden kann.
Lokale Partner und Investitionen verteilt über mehrere Jahre mit verschiedenen Konjunkturphasen und auf verschiedene Akteure, die auf verschiedene Anlagearten spezialisiert sind, reduzieren dieses Risiko. Die Entwicklung lokaler Beziehungen braucht Zeit und erfordert bestimmte Mehrwertleistungen, die über die reine Kapitalzuwendung hinausgehen.
Lokale Akteure bevorzugen tendenziell Anlagepartner mit flexiblen Anlagestrategien, die auf lokalen Märkten Erfahrung haben und gleichzeitig in der Lage sind, für Anlagekapital, eine bessere Bonität und Entwicklungskompetenz zu sorgen, die durch greifbare Maßnahmen auf Immobilienebene Mehrwert schafft.
Die Stadtentwicklung gestalten
Spezielle Stadtentwicklungsfonds sind eine innovative Anlageklasse, die institutionellen Anlegern überlegene, dem Risiko angepasste Renditen bietet. Erfolgreiche Anlageplattformen sorgen für stark übereinstimmende Anlegerinteressen und bieten vernünftige Anlagestrategien. Dazu recherchieren sie gründlich, in welchen Märkten es aufgrund der konjunkturellen Phase zu Preisverwerfungen kommt. Das wichtigste Unterscheidungsmerkmal ist dabei für Anleger wie lokale Partner eine Anlageplattform mit fachübergreifendem Know-how, die während des gesamten Entwicklungsprozesses Mehrwert bieten kann.
Die Fondsmanager haben darüber hinaus einen einzigartigen Überblick über die Entwicklungsaktivitäten in den verschiedenen Märkten. Fließen dann noch Planungskriterien in den Anlageprozess ein, dann können diese Partnerschaften einen echten Wandel bewirken. Sie können Anlegern Renditen bieten und gleichzeitig Einfluss darauf nehmen, wie die Städte wachsen. Damit spielen sie für eine sinnvolle Stadtentwicklung und die nachhaltige Nutzung der urbanen Infrastruktur eine wesentliche Rolle.