Con la inversión extranjera al alza y un cambio de expectativas por parte de los vendedores, el mercado inmobiliario italiano da sus primeros pasos hacia la recuperación, escribe Nicola Colella, Director del departamento de Construcción en Italia.
Desde que empezó la crisis del ladrillo en el 2008 los precios inmobiliarios en Italia han bajado de forma muy significativa; el precio medio ha caído casi un 30%, tras el ajuste por inflación, con un descenso aún más pronunciado en las zonas periféricas o de menor interés.
En el primer trimestre del 2016, la bajada fue del 1,2% frente al año anterior. Y aunque los precios llegaron a registrar un ligero aumento en la segunda mitad del año, no deja de ser un dato sorprendente: representa la única caída entre los países más importantes de la Unión Europea donde, en el mismo periodo, la subida media del precio de la vivienda fue del 4%.
En Italia, el porcentaje de familias que tienen su vivienda en propiedad es alto — un 73%, frente al 64% en Reino Unido y el 52,6% en Alemania — y aun así, el sector de la construcción siempre ha desempeñado un papel importante en la creación de empleo. Pero desde el 2005, el número de viviendas construidas en Italia ha caído en un 85%, tocando fondo en el 2016 con sólo 41.000 unidades. Las cifras también revelan que, desde el 2008, unas 100.000 empresas de construcción han dejado sus actividades, 600.000 puestos de trabajo se han perdido y miles de negocios vinculados al sector inmobiliario se han declarado en bancarrota, causando un auténtico terremoto en el sector bancario.
El aumento de la morosidad
Entre las empresas inmobiliarias y constructoras se concentra el 40% de la morosidad corporativa, una cifra que en el 2014 se situaba en el 24% y sigue en aumento. Además, cerca de dos tercios de los préstamos bancarios en Italia se respaldan con avales personales o bienes inmuebles, por lo cual, cuando los precios se desplomaron, el ratio de cobertura de la deuda también se vio afectado.
Entonces, ¿por qué sigue cayendo el precio de la vivienda en Italia? Una posible explicación es que, comparado con los demás países europeos, esa caída ha llegado más tarde.
¿Una bajada con retraso?
Se prevé que en el 2017 Finlandia e Italia sean los colistas de la Unión Europea, con un crecimiento estimado de apenas el 1%. La economía italiana no acaba de arrancar, hundida todavía por un sector bancario en serios apuros. Además, con el referéndum constitucional del 2016 y la dimisión del primer ministro Matteo Renzi tras reconocer la derrota, las posibilidades de llevar a cabo una reforma se han desvanecido.
Entre otras economías importantes de la zona euro se calcula que España puede destacar, con un crecimiento alrededor del 2,5%, mientras que para Alemania se espera una expansión del 1,5%, seguido por Francia con el 1,3%.
Claro está entonces, que la economía nacional italiana no disfruta de un estado de salud óptimo. Sin embargo, los tipos de interés se sitúan en unos mínimos históricos. Y con el aumento de confianza empresarial, la continuada solidez de las pequeñas y medianas empresas en el sector industrial y una tasa de renta disponible prometedora (a finales de 2015 el índice de acceso a la vivienda alcanzó el 11,3%, superando en 2,1 puntos porcentuales la cifra del 2014), es razonable esperar un clima más favorable que el previsto por las agencias internacionales.
Reticencia a la hora de vender
Dentro del sector, muchos identifican como reto primordial la gran cantidad de viviendas sin vender. El mercado inmobiliario italiano se caracteriza por una tasa muy alta de vivienda en propiedad y cuando llegó la crisis en el 2008, los vendedores se mostraron reacios a abaratar los precios. Prefirieron esperar, apostando por una sólida recuperación en los años siguientes.
Como resultado, el número de transacciones inmobiliarias cayó en picado. Desde un total de 860.000 en 2006 hasta las 403.000 transacciones del 2013, un impactante descenso del 54%, la cifra más baja en 30 años. En el mismo periodo, el precio de la vivienda bajó un 7%, una caída mucho menos significativa que el 23% registrado en España.
Condiciones más estables
En el 2014 las expectativas de los vendedores cambiaron de repente como consecuencia de unas condiciones financieras y políticas más estables, y unas mejores medidas económicas. La relación préstamo-valor subió al 60%; para un piso de 230.000€ el comprador tendría que anticipar unos 80.000€, lo que supondría 15.000€ menos que en 2013.
El número de hipotecas solicitadas creció a doble dígito en 2015, acompañado por un ligero aumento en la concesión de préstamos personales. En el 2016, las solicitudes de nuevas hipotecas y subrogaciones se incrementaron por encima del 13%, consolidando la tendencia al alza que se inició el año anterior.
Las expectativas cambian
A finales del 2015 y en los dos años anteriores, el total de propiedades que cambiaron de titular subió un 10%, es decir, un 20% más que en los dos primeros trimestres del 2016. Lo interesante es que muchas se vendieron por debajo de los precios iniciales, reflejando una actitud más relajada por parte de los vendedores.
Al cierre del 2016, casi dos tercios de los vendedores aceptaron una rebaja del 10% sobre su precio inicial. Hoy es habitual que se descuente más del 20%, una cifra que ni siquiera llegó a verse durante los peores años de la crisis inmobiliaria. Todo apunta a un cambio radical de expectativas por parte de los vendedores, lo cual se ha traducido en una caída tardía del precio de la vivienda en Italia comparado con otros países europeos.
El aumento de la inversión extranjera
Durante el 2015 y 2016, el mercado inmobiliario italiano experimentó un crecimiento sostenido, con una inversión total de 820.000 millones de euros, principalmente desde el extranjero y liderado por países de Oriente Medio, Europa Central y Asia. Las oficinas y locales comerciales ocuparon los primeros puestos en las listas de compradores, seguido por hoteles y propiedades industriales. En el primer trimestre del 2016, la inversión en el sector inmobiliario ascendió a 340.000 millones de euros, una bajada de alrededor del 9% frente al 1T 2015, cuando una sola transacción llegó a representar el 10% de la cifra total anual.
Grandes inversiones, altos rendimientos
El mercado italiano se presenta atractivo para inversores en busca de valores seguros como el Great Beauty Portfolio de Roma o los edificios de la Vía Montenapoleone en Milán. La mitad del capital inversor que llegó al mercado italiano en 2015 terminó en Milán donde, después de varias décadas de inactividad constructora, las flamantes zonas de arquitectura innovadora y tecnología más avanzada empezaron a dejar su huella en el skyline de la ciudad.
Los nuevos edificios firmados por Zaha Hadid, Arata Isozaki, César Pelli y Kohn Pedersen Fox han atraído a inquilinos de alto perfil, procurando grandes retornos de inversión. En el centro de Milán, los inquilinos pagan hasta 500€ anuales por metro cuadrado, y en el céntrico distrito ‘A’ de Roma, los precios ascienden hasta 400€ por metro cuadrado.
Las mayores inversiones provienen de fondos alemanes de inversión abiertos, empresas inmobiliarias internacionales y fondos soberanos, constituyendo los edificios de oficinas el 78% de sus transacciones. En el 2016, el Qatar Investment Authority adquirió el 100% de Porta Nuova, el mayor distrito financiero de Milán, en un acuerdo valorado en casi mil millones de euros.
Los gigantes de la tecnología dejan huella
En el 2014, Google instaló su sede en el barrio de Isola, en un edificio de 5.000 metros cuadrados diseñado por William McDonough + Partners. Microsoft Italia, por otro lado, ha inaugurado recientemente el Microsoft House, un impresionante edificio situado en Viale Pasubio y firmado por el estudio suizo Herzog & de Meuron. El gigante informático ha invertido 10 millones de euros en el acondicionamiento y diseño interior — llevados a cabo por AECOM y DEGW — para crear un centro que, además de la sede central de Microsoft Italia, alberga espacios para talleres, start-ups, conferencias y eventos. Amazon Italia también va a trasladar sus oficinas centrales a la Vía Monte Grappa, a un edificio que cuando esté totalmente operativo podrá acoger hasta 1.100 empleados.