El sector de las residencias estudiantiles tiene un futuro prometedor en Europa, escribe el arquitecto Paul Cordogan
La volatilidad del mercado y la incertidumbre política a nivel internacional amenazan con frenar la recuperación económica en Europa; en consecuencia, algunos inversores han buscado sectores emergentes o alternativos para poder expandir y diversificar sus carteras.
Las residencias de estudiantes representan un mercado alternativo muy atrayente que, a pesar de la lentitud de la economía post-recesión, sigue ofreciendo unos rendimientos sólidos. Como resultado, el sector del alojamiento estudiantil ha experimentado un crecimiento notable en Europa desde el 2012, y ha experimentado una evolución que tuvo como origen un novedoso nicho de mercado hasta revelarse hoy como un activo de mercado asentado y robusto.
Oferta y demanda
Aunque el mercado de las residencias universitarias sea mayor y más consolidado en Estados Unidos, en los últimos años se ha observado que en Europa, y en Reino Unido en particular, se ha seguido su ejemplo con un crecimiento destacado en el sector de las viviendas diseñadas específicamente para estudiantes. Esto se debe en parte a la falta de opciones viables y atractivas en ciudades universitarias.
A pesar de ser el país líder en responder a la demanda en este sector, Reino Unido sigue teniendo una oferta relativamente limitada; Alemania, Francia y Holanda muestran señales de actividad pero aún se quedan atrás. En España e Italia, donde la oferta residencial en este sector es especialmente escasa, los mercados todavía tienen que dar una respuesta significativa a esta demanda.
Estudiantes e ingresos internacionales
El aumento en matriculaciones nacionales unido a una mayor competitividad de las universidades europeas frente a las de los Estados Unidos — tanto en la calidad de la educación como en los precios de las matrículas — ha hecho que muchos jóvenes aspiren a estudiar en el extranjero. La clase media creciente de países como China o India, junto con una demanda continua de estudiantes adinerados de Oriente Medio y América, ha permitido que los promotores se centren en activos de alto valor, pensados para inquilinos que demandan lo mejor en cuanto a: ubicación, vivienda y accesibilidad de los servicios.
Con el aumento del número de carreras universitarias impartidas en inglés y la visión más internacional de la Italics, and no capitals : generación millenial, la tendencia de trasladarse a Europa para cursar estudios superiores muestra pocas señales de desaceleración.
La llegada de inversores institucionales
En el contexto de esa gran demanda, la expansión del sector de las residencias estudiantiles arrancó con proyectos oportunistas de pequeña escala y de un solo edificio, llevados a cabo por modestos inversores que en general, se encargaban de la fase operación del inmueble una vez construido. El éxito del que rápidamente disfrutaron esos inversores, a pesar de la recesión, despertó el interés institucional buscando oportunidades de expandir su cartera dentro del sector. Ese interés, junto con la participación de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) especializadas, evidencia la madurez del sector.
Grandes acuerdos y gran crecimiento
La llegada de los inversores institucionales al mercado de las residencias de estudiantes señaló no sólo una aceptación por parte del mundo financiero sino que también facilitó un mayor crecimiento, gracias a que las SOCIMI abrieron el mercado a los inversores de todo el mundo. El 2015 vio un aumento significativo de la inversión internacional, destacándose un acuerdo valorado en 130.000 millones de euros llevado a cabo por un fondo de pensiones canadiense.
Aunque inversiones estratosféricas como las del Canada Pension Plan Investment Board siguen siendo la excepción y no la norma, sí que existe una tendencia creciente de inversión internacional que se dispone a continuar en el 2017.
Los inversores se fijan en Europa
Debido a la llegada de capital institucional y al progresivo crecimiento del sector de las residencias de estudiantes en Reino Unido, el mercado está llegando a su plenitud, y se acerca a su saturación. En consecuencia, los inversores buscan aprovechar su experiencia en Reino Unido y miran hacia Europa Continental como su próximo reto.
La percepción del mercado es que en Europa Continental el sector lleva un retraso de al menos 10 años comparado con Reino Unido, en cuanto a oferta y calidad. Además, el número de proyectos ya en curso está limitado, lo cual lleva a suponer que existen oportunidades significativas de inversión y desarrollo. En Europa continental se encuentran los mismos impulsores de la demanda y la misma falta de oferta contra los que los mercados más asentados — sus precursores — ya han empezado a lidiar. La diversidad cultural, los cursos impartidos en varios idiomas y la competitividad económica hacen que muchos estudiantes elijan trasladarse al continente europeo aumentando aún más la demanda. Por lo que el sector de las residencias estudiantiles tiene un futuro prometedor en Europa.
Diseño y futuro
A la medida que el sector de las viviendas estudiantiles vaya cogiendo ritmo en Europa, los profesionales del diseño y de la construcción se enfrentarán a diversos retos para ayudar a que los inversores consigan unos rendimientos positivos a largo plazo. La segmentación por precio, como en el sector hotelero y en la hostelería, se está convirtiendo en un factor importante para asegurar el retorno de la inversión. Una consecuencia inevitable del crecimiento es que la competitividad y la saturación del mercado llegarán a ser obstáculos considerables. Además, en las grandes ciudades los precios del suelo urbano son prohibitivos para los proyectos de residencias estudiantiles. Por lo tanto, los diseñadores tendrán que maximizar las eficiencias para mejorar la viabilidad de futuros proyectos. Para ello, será necesario hacer hincapié en aspectos de diseño — por ejemplo: proyectos de habitaciones agrupadas en vez de estudios individuales, dimensiones más limitadas para las habitaciones y mayor aprovechamiento de los espacios comunes — son aspectos que pueden mejorar el rendimiento. Los diseñadores también tienen la posibilidad de crear espacios flexibles que se puedan comercializar tanto en el mercado residencial general como en el sector estudiantil. Así se ofrecen a los inversores más herramientas para gestionar el riesgo.
La mentalidad milenial
El cambio demográfico es un factor clave, a menudo olvidado y que, normalmente se subestima. Diseñar para el estudiante millenial requiere intuición y un profundo conocimiento de los elementos que permiten añadir valor a un proyecto sin afectar al coste global y, consiguiendo con ello mayores retornos de inversión.
Hoy en día, los inquilinos potenciales de residencias estudiantiles valoran más tener acceso a una vivienda más que la posesión en sí, que por tanto se traduce en expectativas más altas de la vivienda en aspectos como: servicios e instalaciones, mejores acabados, tecnología y la ubicación de la vivienda; frente a valores tradicionales como la intimidad y el espacio personal claramente definido. Al final, en este caso, el buen diseño es el impulsor del rendimiento económico.
Con un crecimiento significativo en Reino Unido y ahora en Europa, el sector residencial para estudiantes está desarrollándose, llegando a ser una reconocida alternativa de inversión institucional. La continua brecha entre la oferta y la demanda, incluso en los mercados más consolidados, ofrece valiosas oportunidades para el desarrollo y por lo tanto, para la inversión, especialmente en Europa Continental. La agilidad a la hora de invertir junto con la innovación en el diseño, asegurarán durante los próximos años la viabilidad a largo plazo y el éxito continuado de este mercado.